房地合一2.0
(交易股份、出資額)
為防杜個人及營利事業藉由交易其具控制力之國內外營利事業股份或出資額，實質移轉該被投資營利事業之中華民國境內房屋、土地，以免稅證券交易所得規避或減少房屋、土地交易所得之納稅義務，爰明定符合一定條件之股份或出資額交易，應視為房屋、土地交易，該交易所得應依本法有關房屋、土地交易所得相關規定課稅，不適用現行第四條之一規定停徵所得稅，並免依所得基本稅額條例第七條或第十二條規定課稅；另考量上市、上櫃及興櫃公司之股權較為分散，且該等股票係於證券交易所或櫃檯買賣中心交易，相對較不易藉由股份交易實質移轉房屋、土地，爰於但書排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。
適用房地合一稅之股份或出資額
直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者。
營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者釋例如下：
財政部於111年1月25日發布2則解釋函令，明定個人以及營利事業直接或間接持有國內外營利事業過半數股份或出資額之認定標準
交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者。
股份或出資額過半數之認定
直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，超過其已發行股份總數或資本總額百分之五十認定
計算期間
交易日起算前一年內任一日
(交易日起算前一年之期間末日在110年6月30日以前者，以110年7月1日為期間末日)
房屋、土地構成內容
交易該營利事業股份或出資額時，該營利事業或其控制之事業在中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值，占該營利事業全部股權或出資額價值之比率在百分之五十以上
- 股權或出資額之價值，以交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證財務報告之淨值計算
- 股權或出資額之價值，交易日前一年內無經會計師查核簽證之財務報告者，以交易日之該事業資產淨值計算
營利事業分開計稅合併報繳、個人分開計稅分開報繳
營利事業交易符合特定條件之股份或出資額，視同第四條之四第一項房屋、土地交易，依照第二十四條之五規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳。
個人交易符合特定條件之股份或出資額，視同第四條之四第一項房屋、土地交易，依照十四條之四規定稅率分開計算應納稅額，依第十四條之五規定報繳。
課稅所得計算方式
收入-成本及費用
營利事業計算所得注意事項：
- (1).負數應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除
- (2).減除不足部分，再自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除
- 營利事業當年度交易二筆以上者，應按規定逐筆計算交易所得
- 計算之當年度交易損失，自當年度房屋、土地交易所得中減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年度起十年內之房屋、土地交易所得中減除
個人計算所得注意事項：
- 個人依本法第十四條之四第一項規定計算之房屋、土地交易損失，得於交易日以後三年內自依該條規定計算之房屋、土地交易所得中減除
收入
交易時的成交價額
成本
營利事業選擇採用下列之計算方式並一致
- 所得稅法第四十四條：個別辨認法、先進先出法、加權平均法、移動平均法或其他核定之方法計算(細則第四十六條)
- 所得稅法第四十八條：估價準用本法第四十四條之規定辦理，在決算時之價格遇有劇烈變動，得以決算日前一個月間之平均價為決算日之時價
個人交易股份或出資額之成本計算方法，其能提出原始取得成本者，應採用個別辨認法，或按交易時所持有之該國內外營利事業股份或出資額，依所得稅法施行細則第四十六條規定之加權平均法計算之。
| 取得方式 | 成本 |
|---|---|
| 出價取得 | 原始取得成本 |
| 繼承或受贈取得 | 繼承或受贈時依遺產及贈與稅法規定計算之時價 |
費用
營利事業：
| 可否個別歸屬 | 項目 | 分攤方式 |
|---|---|---|
| 可 | 費用、利息支出 | 個別歸屬認定 |
| 否 | 費用 | 個別房屋、土地收入占全部房屋、土地總收入之比例計算 |
| 否 | 利息支出 | 就利息支出大於利息收入之差額部分，按購買該房屋、土地之平均動用資金，占全體可運用資金之比例為基準，採月平均餘額計算 |
- 所稱全體可運用資金，包括自有資金及借入資金
- 自有資金，指權益總額減除固定資產淨額及存出保證金後之餘額，餘額為負數者，以零計算
- 借入資金包括股東往來
個人：取得、改良及移轉而支付之費用
財政部110.07.27台財稅字第11004529190號令
個人交易105年1月1日以後受贈取得之房屋、土地，依所得稅法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，其受贈該房屋、土地時所繳納之契稅、土地增值稅，屬其因取得該房屋、土地而支付之費用，得自房屋、土地交易所得中減除。
計算應納稅額
持有期間計算，自股份或出資額取得之日起算至交易之日止，並採先進先出法認定
取得日
出價取得之取得日
| 情形 | 取得日 |
|---|---|
| 屬證券交易稅條例所稱有價證券的股份或出資額 | 買賣交割日 |
| 有價證券以外的股份或出資額 | 訂定買賣契約之日 |
| 股份或出資額，因公司現金增資、股票公開承銷、公司設立時採發起或募集方式而取得 | 股款繳納日 |
| 股份或出資額，以債權、財產或技術作價抵繳認股股款而取得 | 作價抵繳認股股款日 |
| 股份或出資額以其他方式取得者 | 實際交易發生日 |
非出價取得之取得日
| 情形 | 取得日 |
|---|---|
| 符合一定條件股份或出資額，因公司盈餘或資本公積轉增資而取得者 | 除權基準日 |
| 符合一定條件股份或出資額因其他方式取得者 | 實際交易發生日 |
交易日
| 情形 | 交易日 |
|---|---|
| 屬證券交易稅條例所稱有價證券的股份或出資額 | 買賣交割日 |
| 有價證券以外的股份或出資額 | 訂定買賣契約之日 |
稅率
| 適用稅率 | 適用情形 |
|---|---|
| 45% | 持有期間在二年以內 |
| 35% | 持有期間超過二年，未逾五年 |
| 20% | 持有期間超過五年者 |
| 財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在五年以下者 |
營利事業屬財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在五年以下者
台財稅字第11004575361 號(僅列示與股份及出資額相關內容)
公告「所得稅法第二十四條之五第二項第一款第四目規定因非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形」，並自中華民國一百十年七月一日生效。
所得稅法第二十四條之五第二項第一款第四目規定營利事業因非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形如下。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之：
- 營利事業因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
- 金融機構因行使質權而取得所得稅法第四條之四第三項所定條件之股份，依銀行法第七十六條或其他法律準用該條規定應自取得之日起四年內處分者。
個人屬財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下者
台財稅字第 11004575360 號(僅列示與股份及出資額相關內容)
公告「所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形」，並自中華民國一百十年七月一日生效。
所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形如下。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之：
- 個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有 權者。
- 個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重 大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房屋、土地負擔醫藥費者。
- 個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機 構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、 土地者。
延伸問題
- 持有符合條件股份或出資額過半數的情況下，不論出售多少股份，均視同房地交易?答：是
舉例：
甲公司持有100%乙公司股份(未上市櫃)，乙公司股權價值100%由境內房地組成，若甲公司出售30%的乙公司股份，視同房地交易，應依出售股份計算所得課徵房地合一稅
- 股份或出資額是否如房屋、房屋及其坐落基地、依法得核發建造執照之土地、設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地有105年1月1日以後取得之規定?答：無