房地合一2.0

【境內營利事業、分開計稅合併報繳】

為了抑制短期炒作，配合行政院「健全房地產市場方案」及因應近期反映不動產交易市場有不當炒作問題，財政部推動修正房地合一稅2.0，延長短期交易房地適用高稅率之持有期間，以強化抑制短期炒作之政策目的，同時精進相關制度，以下係整理境內營利事業屬分開計稅合併報繳型態之相關規定。

營利事業交易下列項目適用房地合一稅

排除適用房地合一稅項目

分開計稅，合併報繳

營利事業交易房屋及土地，其交易所得減除除土地漲價總數額後，不併計營利事業所得額，規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳

課稅所得計算方式

交易時的成交價額

提供項目	發生情形	取得項目	成本認定
自有土地	與其他營利事業合建分屋依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建	房屋	換出土地之取得成本(加給付之價金&減收取之價金)
土地	取得成本
合法建築物	依都市更新條例規定參與都市更新	房屋及土地	換出之合法建築物(加給付之價金&減收取之價金)
他項權利	他項權利取得成本(加給付之價金&減收取之價金)
資金	提供資金金額(加給付之價金&減收取之價金)

可否個別歸屬	項目	分攤方式
可	費用、利息支出	個別歸屬認定
否	費用	個別房屋、土地收入占全部房屋、土地總收入之比例計算
否	利息支出	就利息支出大於利息收入之差額部分，按購買該房屋、土地之平均動用資金，占全體可運用資金之比例為基準，採月平均餘額計算

土地增值稅可以當作費用的部分：土地增值稅*(交易時申報移轉現值-交易時公告土地現值)/申報時移轉現值計算之土地漲價總數額

以土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額

計算應納稅額

先找出交易日(起)及取得日(止)計算持有期間，依持有期間適用稅率計算應納稅額

取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：

情形	取得日
興建房屋完成後第一次移轉	核發使用執照日
無法取得使用執照之房屋	實際興建完成日
區段徵收或徵收前先行協議價購領回抵價地	所有權人原取得被徵收或協議價購土地之日
土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地	所有權人原取得重劃前土地之日
土地重劃，取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地（抵費地）	重劃計畫書核定之日
實施者依都市更新條例規定實施都市更新事業所取得之房屋、土地	都市更新事業計畫核定之日
新建建築物起造人依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定完成重建所取得之房屋、土地	重建計畫核准之日
原土地所有權人以自有土地與營利事業合建分屋，分配取得之土地	所有權人原取得合建土地之日
原土地所有權人依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，分配取得之土地	所有權人原取得參與都市更新或重建前土地之日
分割共有物取得與原權利範圍相當之房屋、土地	原取得共有物之日

以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：

適用稅率	適用情形
45%	持有期間在二年以內
35%	持有期間超過二年，未逾五年
20%	持有期間超過五年者
	財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在五年以下者
	營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者
	營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者

台財稅字第 11004575361 號(僅列示與房屋及土地相關內容)

公告「所得稅法第二十四條之五第二項第一款第四目規定因非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形」，並自中華民國一百十年七月一日生效。

所得稅法第二十四條之五第二項第一款第四目規定營利事業因非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形如下。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之：

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