配合行政院「健全房地產市場方案」及因應近期外界反映不動產交易市場有不當炒作問題，財政部推動修正所得稅法(下稱房地合一稅 2.0)，延長短期交易房地適用高稅率之持有期間，以強化抑制短期炒作之政策目的，同時精進相關制度，回應外界期待，以下係整理個人之相關規定：
個人交易下列項目適用房地合一稅
- 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地。
- 105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
- 105 年 1 月 1 日以後取得之預售屋及其坐落基地。
- 個人交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，且該營利事業股權或出資額之價值 50% 以上係由中華民國境內之房地所構成者。(專章介紹)
排除適用房地合一稅項目
- 適用房地合一稅項目之股份，其交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票。
- 農業發展條例申請興建之農舍。
- 所得稅法第4條第1項第16款規定之土地。
- 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
- 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
- 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
分開計稅，分開報繳
- 個人依規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按規定稅率計算應納稅額
- 個人交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報
課稅所得計算方式
個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。
個人依本法第十四條之四第一項規定計算之房屋、土地交易損失，得於交易日以後三年內自依該條規定計算之房屋、土地交易所得中減除。
房屋、土地交易所得計算方式
| 取得方式 | 交易內容 | 收入 | 成本 | 費用 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 出價取得 | 房屋、土地 | 交易時成交價額 | 原始取得成本 | 取得、改良及移轉而支付之費用 | |
| 房屋使用權、預售屋及其坐落基地 | |||||
| 股份或出資額 | |||||
| 繼承或受贈取得 | 房屋、土地 | 交易時成交價額 | 繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值 | 取得、改良及移轉而支付之費用 | 消費者物價指數，指交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數 |
| 房屋使用權、預售屋及其坐落基地 | 繼承或受贈時依遺產及贈與稅法規定計算之時價 | ||||
| 股份或出資額 |
成本如何認定
| 情形 | 成本 | |||
|---|---|---|---|---|
| 買賣取得 | 成交價額 | |||
| 提供土地與營利事業合建分成或合建分售者 | 該土地之取得成本 | |||
| 1.以自有土地與營利事業合建分屋所分配取得之房屋、土地 2.依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建所分配取得之房屋、土地 | 取得土地 | 原土地取得成本 | ||
| 取得房屋 | 換出土地之取得成本 | 換入房屋之價值<換出土地之價值 | 所收取價金部分之成本，應自成本中扣除 | |
| 換入房屋之價值>換出土地之價值 | 另給付價金部分，應計入成本 | |||
| 舊制土地換入房屋 | 換入時之價值(發票所載含稅銷售價格) | |||
| 合法建築物、他項權利或資金依都市更新條例規定參與都市更新所取得之房屋、土地 | 換出之合法建築物、他項權利取得成本或提供資金金額 | 換入房地之價值<換出合法建築物、他項權利或資金之價值 | 收取價金部分之成本，應自成本中扣除 | |
| 換入房地之價值>換出合法建築物、他項權利或資金之價值 | 另給付價金部分，應計入成本 | |||
| 自地自建房屋 | 土地 | 取得成本 | ||
| 房屋 | 實際建造成本 | |||
| 區段徵收、徵收前先行協議價購領回抵價地或土地重劃領回重劃後土地 | 原取得被徵收、協議價購前土地或重劃前土地之取得成本 | 徵收、協議價購或重劃時已領取補償金部分之成本，應自成本中扣除 | ||
| 房屋、土地為信託財產，嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，該房屋、土地所有權回復登記於委託人名下 | 委託人原取得房屋、土地之成本 | |||
| 配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地 | 配偶之他方原取得房屋、土地之成本 | |||
| 分割共有物取得房屋、土地 | 以原取得共有物之成本 | 該共有物係因繼承或受贈取得者，應以繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值認定 | ||
其他情形或無法依前九款規定認定成本者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。
按政府發布之消費者物價指數調整後之數額認定成本，指按要點三規定之交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整。
其他經提示證明文件得認列為成本項目
| 情形 | 釋例 |
|---|---|
| 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用 | 契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等 |
| 房地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款利息 | 移轉登記前之利息(移轉登記後利息不得認為成本) |
| 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費 | 電線重拉、水管維修等 |
減除成本後得再減除之改良土地已支付之費用
依土地稅法施行細則第五十一條規定經主管稽徵機關核准減除之1. 改良土地費用、2. 工程受益費、3. 土地重劃負擔總費用、4. 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額
得減除之交易房屋、土地必要費用
仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等，依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除得減除土地增值稅外，不得列為費用減除。
- 未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之三者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以新臺幣三十萬元為限。
- 取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為費用減除。
土地增值稅可以當作費用的部分：土地增值稅*(交易時申報移轉現值-交易時公告土地現值)/申報時移轉現值計算之土地漲價總數額
計算應納稅額
先找出交易日(起)及取得日(止)計算持有期間，依持有期間適用稅率計算應納稅額
取得日
取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：
出價取得之取得日
| 情形 | 取得日 |
|---|---|
| 強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權 | 拍定人領得權利移轉證書之日 |
| 無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋 | 訂定買賣契約之日 |
| 房屋使用權 | 權利移轉之日 |
| 預售屋及其坐落基地 | 訂定買賣契約之日 |
非出價取得之取得日(列示部分情形)
| 情形 | 取得日 |
|---|---|
| 興建房屋完成後第一次移轉 | 核發使用執照日 |
| 無法取得使用執照之房屋 | 實際興建完成日 |
| 區段徵收或徵收前先行協議價購領回抵價地 | 所有權人原取得被徵收或協議價購土地之日 |
| 土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地 | 所有權人原取得重劃前土地之日 |
| 土地重劃，取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地（抵費地） | 重劃計畫書核定之日 |
| 實施者依都市更新條例規定實施都市更新事業所取得之房屋、土地 | 都市更新事業計畫核定之日 |
| 新建建築物起造人依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定完成重建所取得之房屋、土地 | 重建計畫核准之日 |
| 原土地所有權人以自有土地與營利事業合建分屋，分配取得之土地 | 所有權人原取得合建土地之日 |
| 原土地所有權人依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，分配取得之土地 | 所有權人原取得參與都市更新或重建前土地之日 |
| 分割共有物取得與原權利範圍相當之房屋、土地 | 原取得共有物之日 |
交易日
以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：
| 情形 | 交易日 |
|---|---|
| 因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權 | 拍定人領得權利移轉證書之日 |
| 無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋 | 訂定買賣契約之日 |
| 房屋使用權 | 權利移轉之日 |
| 預售屋及其坐落基地 | 訂定買賣契約之日 |
得合併計算期間之情形
| 情形 | 持有期間 |
|---|---|
| 因繼承、受遺贈取得房屋、土地 | 得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算 |
| 若為所得稅法第4條之5第1項第1款計算持有期間，得併計之期間應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限 | |
| 個人取自其配偶贈與之房屋、土地 | 得將配偶持有期間合併計算 |
| 個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋，或以該自住房屋依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建分配取得房屋，出售該自建或分配取得之房屋 | 依本法第4條之5第1項第1款規定計算持有期間，得將拆除之自住房屋持有期間合併計算 |
| 個人出售自地自建之房屋 | 以該土地之持有期間為準 |
| 個人及營利事業出售以自有土地與其他營利事業合建分屋 | |
| 個人及營利事業出售依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建所分配取得之房屋 |
稅率
| 適用稅率 | 適用情形 |
|---|---|
| 45% | 持有期間在2年以內 |
| 35% | 持有期間超過2年，未逾5年 |
| 20% | 持有期間超過5年，未逾10年者 |
| 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在5年以下者 | |
| 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者 | |
| 個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第1次移轉且其持有期間在5年以下者 | |
| 15% | 持有期間超過10年者 |
| 10% | 符合第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過4,000,000部分 |
台財稅字第 11004575360 號(僅列示與房屋及土地相關內容)
公告「所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形」，並自中華民國一百十年七月一日生效。
所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形如下。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之：
- 個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或 執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第十一條第三項規定之非自願離職情事， 或符合職業災害勞工保護法第二十四條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該 房屋、土地者。
- 個人依民法第七百九十六條第二項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之 土地與房屋所有權人者。
- 個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有 權者。
- 個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重 大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房屋、土地負擔醫藥費者。
- 個人依家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
- 個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第三十四條之一規定未經其同意而 交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。
- 個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機 構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、 土地者。
延伸問題
- 預售屋持有至成屋才出售，成屋持有期間是否可以併記預售屋持有期間?答：不可
延伸閱讀
申報書填寫範例
